Buenos Aires, los turistas y los alquileres temporarios

El viernes, varios medios argentinos informaron que una jueza había “prohibido” los alquileres temporarios a extranjeros. Tal como estaba titulada, aparecía como bastante impactante. Pero al ir a la noticia, el tema se hacía menos sensacional. Lo que había sucedido es que el fallo de la jueza impedía a la dueña de un departamento alquilar, de allí en más, su departamento a turistas. Los motivos: que se vulneraba el reglamento del edificio, y que quienes rentaban de manera temporaria el lugar causaban muchos problemas. Por ejemplo, organizaban fiestas hasta altas horas de la noche y molestaban al resto de los vecinos. Entonces, no es una prohibición. Pero sienta un precedente legal.

Pero en varias notas se podían rastrear otros temas también. Uno que aparecía mencionado era el de la “seguridad”. En este caso, que personas “desconocidas” para el resto del consorcio tenían las llaves del edificio, y que éstas pasaban de mano en mano, lo cual “pondría en riesgo” a los consorcistas.

Pero hay un punto más, que es llamativo y en el cuál merece nos detengamos un momento. Cito del diario La Nación:

Las fuentes consultadas también aseguraron que la medida pudo estar haber estado en parte influenciada por presiones que vienen ejerciendo desde hace tiempo grupos del sector hotelero.

Más allá de lo impreciso de la cita (“las fuentes”, sin dejar en claro quien afirmó tal cosa) es muy interesante ver cómo aparece la versión de las “presiones hoteleras”. La oferta de alquileres temporarios de departamentos amueblados es totalmente normal en el mundo, y en Buenos Aires este mercado ha crecido mucho. La razón es que su rentabilidad es muy superior a alquilarle a habitantes locales, que pueden pagar mucho menos en dólares. Pero no todo es lindo en este mercado, que ya se está saturando. No sólo porque hay más oferta; también porque ha caído el turismo internacional en Argentina. Ya hay una caída en tasa de ocupación y en los precios. Aunque según La Nación, un alquiler mensual temporario cuesta casi 900 dólares por mes en San Telmo, y más de 1200 dólares en Puerto Madero.

En el futuro cercano, la rentabilidad, con respecto a lo que pagan los habitantes locales, se va a reducir. Además, para tener una buena tasa de ocupación del departamento, hay que invertir mucho tiempo en promocionar el lugar.

Ahora: ¿en qué lugar aparecería la “presión hotelera”? En el rubro del turismo de negocios, el más buscado, esto no se daría, porque en ese segmento se usan hoteles sí o sí. En el de mochileros, tampoco, porque los precios son demasiado altos y los períodos de estadías un tanto extensos. Quedaría el público de extranjeros que viene a permanecer por una temporada más extensa. ¿Realmente es un público tan masivo como para que los hoteles se preocupen por atacar el segmento de los alquileres temporarios? En el hecho que contaba en el primer párrafo, el problema no es el gremio hotelero. Las dificultades surgen con el consorcio y por los problemas causados por los inquilinos temporarios. Si no causan problemas, y los vecinos no se quejan, no habrá mayores problemas.

Me parece que en este rompecabezas nos faltan unas cuantas piezas para terminar de entender este tema. Sé que algunos hoteleros se quejan de la “informalidad” del sector de alquileres temporarios, y que eso es una desventaja a la hora de los costos. Pero muchos sectores de la Argentina se caracterizan por su informalidad, y llevan décadas sin mayores cambios…

Más sobre el tema:

Palermo y Recoleta concentran la mitad de los alquileres temporarios
Crece la oferta de alquileres temporarios a extranjeros

Y una nota del diario de la provincia de Mendoza, Argentina, donde los hoteleros se quejan de la informalidad del sector de alquileres temporarios:

Los hoteles en el epicentro de la crisis

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19 comentarios sobre “Buenos Aires, los turistas y los alquileres temporarios

  1. Trabajo en turismo y cuento con una web de informacion turistica. Realmente llama la atención una jurisprudencia así, y es por demas insólito. Vivo en zona norte pero como propietario de un departamento en capital, me veo mas afectado por los locales que por un extranjero alquilando, y es mas, los mas ruidosos son muchas veces estudiantes que llegan de interior para estudiar en capital y organizan sus fiestas hasta que sale el sol, con la musica a full. Que un juez restrinja el derecho de alquilar a extranjeros en determinado consorcio suena muy bizarro.

    Conozco por dentro el sector de Rental apartment y en la mayoria de los casos son negocios bastante bien organizados, responsables y ellos mismos se preocupan por cuidar los intereses del propietario del inmueble. Entre los mas serios, Alojargentina Bytargentina, etc, etc.

    Tampoco creo que el público de rental se cruze con los intereses del sector hotelero, son servicios que atienden demandas bien distintas.

    muy buenas tus artículos, espero ganes ese premio!!

  2. Saludos Jorge:

    Tocayo, he escrito varias veces de lo mucho que me gusta visitar Argentina, Bs. As., Mendoza. He estado en otras ciudades, pero en las que menciono es dónde he arrendado un depto. temporario.
    Ha sido un negocio fantastico para mi y mi familia, y pienso que tb para el propietario. Con Boletas (y facturas), osea yo pienso que ellos tb cumplen con pagar sus impuestos y todo eso. El estado recibe su tajadita.
    Toco el tema porque en BsAs, he conversado latamente -yo extranjero- con el conserje, ha sido un contacto agradable y fundammental para conocer otras picadas (p.ej., lugares de comida rica y barata). Pero en ocasiones, me han dicho que ellos no tienen contacto, o muy poco, con los propietarios o arrendatarios permanentes, o sea, a veces el desconocimiento de las personas que viven, en un edificio, permanantemente es ya algo cotidiano, luego que llegue un arrendador temporal es mas de lo mismo.
    Finalizando, felicitaciones por los logros alcanzados con tu página, y empeño para seguir con tus contribuciones

  3. Hay un tema muy importante, respecto a esto, que es un impacto negativo del turismo: El alquiler temporal de departamentos aumenta el precio global de las propiedades, principalmente las que son para alquiler. Sobre esto se tendría que legislar, mas que sobre los ruidos molestos…

    1. Lean, ese tema es importante. En algunas zonas de Buenos Aires, como San Telmo, los precios se incrementaron hasta hacerse inaccesible a muchos habitantes locales. Y eso, porque convenía alquilar a extranjeros. Es uno de los efectos del turismo, ya bastante estudiado. Cuando una de la ciudad se turisfica, suben los precios en la zona (departamentos, pero también comida y servicios) y los habitantes locales por lo general terminan desplazados.

  4. 1)Una obviedad está bueno el blog
    2) Yo formo parte tambíen del sector Hotelero .No hay duda que sería justo que se tratara de la misma forma a los alquileres TEMPORARIOS que se trata a la hotelería quiero decir a nivel impositivo pero creo que es imposible
    Saludos
    Gracias y adelante!!!
    Adriana

  5. Es totalmente irrisorio este fallo, ya que puede dar lugar a otras presentaciones.
    Hasta donde tengo entendido, los alquileres temporarios estan permitidos, tal como los alquileres convencionales.
    Que sea alquiler temporario no implica que fuera a ser problematico, ya que le podria estar alquilando a una pareja de yanquis de 70 años que vienen a vacacionar unos meses, los cuales no causarian grandes problemas.
    En fin, lamentable.

  6. uy! me perdi este topico por no tener la compu… en fin, tarde pero seguro. MI experiencia es muy simple. Tengo un depto que alquilo en Belgrano R de 3 amb totalmente amoblado y muy lindo. Lo tengo siempre alquilado. Casi te podría asegurar que máximo un mes al año no hay nadie y esto desde el 2004. Ahora mismo tengo franceses que han venido a estudiar cocina… y como los conocí? A traves de couchsurfing!! Nos tomaron a esta pareja y a mi en un piso en Estambul y seguimos en contacto… cosas de la vida.

    Lo cierto es que MIS alquileres no utilizan ninguna agencia. publico en craiglist y a traves de mis amigos por el mundo. Y para ponerle un broche de oro, son MIS inquilinos los que se quejan de los PROPIETARIOS de arriba, que viven con la musica a todo lo que da y a las 3AM con la TV prendida… en definitiva, SE a quienes alquilo y SE de donde vienen. Utilizar una agencia para mi es contraproducente por que es un piso que esta muy bien puesto, y no quiero hacer inventario de un juego de backgammon o de los libros que dejo en distintos idiomas y temas. Prefiero tener gente que venga de gente y me va fenomeno. Son personas que vienen a hacer cursos o voluntariado (muchisimos!) y que son de paises europeos o USA.
    PD: jamas lo alquilaria a gente de menos de 27 años ni a mas de tres personas.

  7. Creo que no se puede juzgar de la misma manera a los hoteles y a los apartamentos, quiero recordar que esta renta temporal de apartamentos es dinero para los particulares y No para un gran grupo hotelero.

    Saludos

    Luis

    (OH-Barcelona)

  8. E problema mas agrande es impositivo. Trabajando en el rubro nunca vi una factura por alquileres temporarios, ni siquiera una C, y en capital, por si no lo saben, los contratos de alquileres temporales deben pagar impuesto al sello. Si alguien encuentra uno con este impuesto que me avise. Saludos,

  9. Hola, si usas el busqueda de por ejemplio bytargentina.com vas a ver que ahora solo unos 30% de departementos en aquilar temporario son ocupado. antes en el 2007-2008 llegaba a 70-80% es significa que los duenos van a aquilar mas a Argentinos o largo plaza y eso significa que los departementos temporario van a desparecer del mercado.

    Los llegadas de los extranjero baje unos 10% en enero y eso va a bajar mas en otono y invierno.

    Ya solucione ese tema, pero igual creo que hay reglementacion para cuanto habitantes pueden ocupar un departemento

  10. Totalmente de acuerdo con el post y con los comentarios. Yo tambien estoy en el mercado turístico hace 25 años y realmente sería mejor que se preocupen por los departamentos que se alquilan a nuestros turistas en la costa atlántica, esos sí que no tienen ninguna legislación ni control de ningun tipo con respecto a la estrucutra ni a los servicios. Ya lo hemos visto con los accidentes ocasionados esta temporada. Por lo menos los que se alquilan a los extranjeros, están muy bien provistos y cuidados.
    Yo alquilo mucho en homelidays en todo el mundo.
    Demás está decir que está muy bueno tu blog y ya lo incorporo a mi lista.
    Espero tu visita por el mío (es nuevito) y de ser posible, tu comentario, gracias y saludos
    Ah, suerte con el concurso.!

  11. La verdad es que lo que yo pienso es que son dos cosas totalmente distintas los alquileres temporarios de los hoteles, cada uno tiene sus ventajas y sus desventajas, lo importante es decidir bien en que hotel alojarse, o en que empresa de alquileres temporarios contratar, en el caso de los hoteles es muy facil, esta a la vista como es el hotel y listo, en cambio en los alquileres de departamentos se complica saber cual de las empresas es mas confiable, yo tengo buena experiencia pero es dificil saber cual es buena y cual no, sobre todo por un tema de seguridad y confianza
    Saludos
    Valeria

  12. Hola Jorge, muy interesante la nota. La verdad que es muy poco amigable esto de prohibir a los turistas el alquiler, coincido con la opinión de la mayoría, los alquileres a extranjeros están mucho más cuidados que a los de nuestro prpio país o los de la costa.

    Te invito a escribir sobre el tema en la web: http://www.recoleta.com.ar creo que los vecinos de recoleta deberían saberlo…

    Saludos y muy bueno el sitio

    ;)
    pía

  13. Alquile un departamento en Luxuryba. Un DESASTRE!en pleno invierno no andaba la calefaccion y no la arreglaron y no me ofrecieron soluciones.
    Quise comunicarme con ellos y no respondieron a mis llamados ni a mis mails.
    Si alquilan en Buenos Aires no lo hagan con ellos ya que van a tener problemas.
    Un pena!

  14. Es todo muy amplio para tratar el tema de alojamientos temporarios o informales, Por el lado de la inseguridad para los inquilinos o dueños del complejo se puede solucionar con un guardia en las entradas que los deje pasar, no es algo muy complicado si en verdad ese es un problema como se dice, con respecto a los ruidos molestos, la solución es tan simple como firmar un contrato, de lo contrario los propietarios de estos alojamientos tienen que recibir las multas correspondientes, después, lo de la cadena hotelera es muy probable ya que con lo que respecta a Alquileres en Argentina, alojamientos informales, vienen trabajando fuerte hace tiempo para no permitirlos, obviamente se les complica y no van a poder por que el Numero creció de manera descomunal, de todas formas todas las posibles causas me parecen normales y coherentes conociendo la gente que se mueve en el ambiente de Alquileres en Argentina.

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